Das Landgericht Berlin (Urteil vom 28. November 2006 - 65 S 220/06 - GE 2007, 150 f.) differenziert. Zur Wasserversorgung (im Gegensatz zur Stromversorgung - s. unten) führt die 65. Zivilkammer aus, dass die Voraussetzungen zum Erlass einer einstweiligen auf Besitzschutz gerichteten Einstweiligen Verfügung im entschiedenen Fall nicht vorlagen:

Der " Antrag, gerichtet auf die Wiederherstellung der Wasserversorgung, war nicht begründet. Zutreffend hat das Amtsgericht in dem angefochtenen Urteil ausgeführt, daß insoweit keine Besitzstörung durch verbotene Eigenmacht der Verfügungsbekl. vorgelegen hat. Die Wasserversorgung ist während des Mietverhältnisses und danach bis zur Unterbrechung durch die Verfügungsbekl. erfolgt. Dafür hatten die Verfügungskl. den Verfügungsbekl. die Kosten im Rahmen der Betriebskostenübernahme zu erstatten. 

Insoweit lag mithin eine Versorgung durch die Verfügungsbekl. selbst vor. Im Rahmen des Mietverhältnisses schuldeten die Verfügungsbekl. mithin die Versorgung der Wohnung der Verfügungskl. mit Wasser.

Die Unterbrechung bzw. Beendigung der Versorgung stellte in ihrem Schwerpunkt hingegen kein aktives Tun wie bei der Stromversorgung dar, sondern ein Unterlassen, nämlich der weiteren Versorgung der Verfügungskl. mit dem Wasser. Denn es macht keinen Unterschied, ob der Vermieter die Versorgung mit Wasser deshalb nicht fortsetzt, weil er die Versorgungsleitung unterbricht (den Zuleitungshahn schließt) oder das dem Wasserversorgungsunternehmen geschuldete Entgelt nicht zahlt und somit damit bewirkt, daß dieses nicht mehr liefert (vgl. dazu Streyl, a.a.O.).  

Nach allgemeiner Ansicht liegt im Falle des Unterlassens eine verbotene Eigenmacht aber nur vor, soweit tatsächlich eine Pflicht zum Tun bestanden hat. Eine solche Pflicht zur weiteren Versorgung bestand jedenfalls mit dem Ende des Mietverhältnisses nicht weiter fort.  

Ein Fortbestehen im Hinblick auf die rechtliche Regelung des § 546 a BGB kann deshalb nicht festgestellt werden, weil die Verfügungskl. bereits seit Mai 2005 keinerlei Miet- und Betriebskostenzahlungen, das waren bis zur Unterbrechung der Wasserversorgung Mitte Juni 2006   14 Monate lang keinerlei Miete und Betriebskosten, an die Verfügungsbekl. mehr gezahlt hatten.  

Es wird zwar allgemein davon ausgegangen, daß der Vermieter die vertraglich geschuldeten Leistungen auch noch nach Ende des Mietverhältnisses zu erbringen hat und der Mieter die entsprechende Nutzungsentschädigung. Diese nachvertraglichen Schutz- und Treuepflichten bestehen aber bei einem so krassen Verstoß gegen die Zahlungspflichten aus dem Mietverhältnis nicht.  

Die Verfügungskl. konnten deshalb angesichts ihrer mehr als ein Jahr ausstehenden Zahlungen von den Verfügungsbekl. keine Wiederherstellung der Wasserversorgung verlangen, weil das zu der den Verfügungsbekl. nicht mehr zumutbaren Folge geführt hätte, daß noch weitere Verbindlichkeiten entstehen."

Soweit dieser Punkt in der Entscheidung des Landgerichts Berlin, GE 2007, 150f. Anders bei der Wiederherstellung der Stromversorgung.

Auch das AG Hohenschönhausen gestattet dem Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen die Unterbrechung der Wasserzufuhr des ehemaligen Mieters, der noch nicht ausgezogen ist.

"Die Verfügungskl. hatten einen Verfügungsanspruch auf Wiederherstellung der Stromversorgung für die von ihnen innegehaltene Wohnung, §§ 862 Abs. 1, 858 Abs. 1 BGB. 

Bei der von den Verfügungsbekl. vorgenommenen Unterbrechung der Stromversorgung handelte es sich um eine Besitzstörung im Sinne von §§ 862 Abs. 1, 858 Abs. 1 BGB. Unter Besitz versteht man die tatsächliche Sachherrschaft über eine Sache oder Sachgesamtheit. Der Besitz hat in der tatsächlichen Sachgewalt über die mit Strom-und Wasseranschlüssen ausgestattete Wohnung bestanden. Da der Besitz hier durch den Mietvertrag zwischen den Parteien begründet bzw. übertragen worden war, besteht gerade kein Unterschied zu der mit § 535 Abs. 1 BGB vom Vermieter geschuldeten Gebrauchsgewährung in dem vereinbarten Umfang, sondern vielmehr Identität. Entscheidend für eine Besitzstörung ist, daß der Besitzer in seiner Sachherrschaft und der darin liegenden Sachnutzungsmöglichkeit und damit in seinen Interessen beeinträchtigt ist (Streyl, Das Einstellen der Versorgungsleistungen durch den Vermieter, WuM 2006, 234 ff. [236] unter Bezugnahme auf Baur, Lehrbuch des Sadhenrechts, 12. Aufl. 1983, § 9 1 2a [S. 74]). 

Der Besitz an einer Sache umfaßt damit ihre Gebrauchsmöglichkeit, insoweit besteht kein Raum für eine Unterscheidung des Besitzes im Sinne von §§ 854 ff. BGB und der im Rahmen des Mietvertrags vom Vermieter dem Mieter gegenüber geschuldeten Einräumung der Gebrauchsmöglichkeit gemäß § 535 Abs. 1 BGB. 

Der Besitz der Verfügungskl. war durch die unstreitige wirksame Beendigung des Mietverhältnisses nicht tangiert worden, da er allein an die tatsächliche Sachgewalt und nicht an bestimmte rechtliche Voraussetzungen anknüpft. Die Verfügungskl. hatten den Besitz nicht aufgegeben. Darauf, daß das Mietverhältnis beendet war und die Verfügungskl. gegenüber den Verfügungsbekl. nach Beendigung des Mietvertrags kein Recht zum Besitz mehr hatten, konnten sich die Verfügungsbekl. gemäß § 863 BGB nicht berufen, denn petitorische Einreden können gegenüber dem possessorischen Besitzschutzanspruch nach § 862 Abs. 1 BGB nicht erhoben werden. 

Soweit die Verfügungsbekl. die Stromversorgung unterbrochen haben, lag in ihrem Handeln auch eine verbotene Eigenmacht durch ein Tun. Denn durch die Unterbrechung der Stromversorgungsleitung haben sie in die Versorgungsbeziehung zwischen den Verfügungskl. und dem Stromlieferanten eingegriffen und damit den Besitz der Verfügungskl. gestört. Denn diese konnten die Wohnung nicht mehr weiter in der Weise nutzen, daß sie über den Stromanschluß auch Strom erhielten. 

Der Schwerpunkt des Handelns der Verfügungsbekl. liegt mit der Unterbrechung und dem damit verbundenen Eingriff in die Versorgungsbeziehungen der Verfügungskl. mit dem Stromversorgungsunternehmen in einem Tun, nämlich der aktiven Unterbrechung und deren Fortdauern. 

Ein Verfügungsgrund gemäß §§ 935, 940 ZPO hat vorgelegen, angesichts der bei der heute üblichen Lebensweise mit dem weitgehenden Bedarf nach Stromversorgung zur Beleuchtung und zum Betrieb von elektrisch betriebenen Haushalts- und Unterhaltungsgeräten war eine besondere Dringlichkeit der Wiederherstellung der Stromversorgung für die Verfügungskl. zu bejahen."

So Landgericht Berlin, GE 2007, 150.

Das Amtsgericht Hohenschönhausen in Berlin - abgedruckt in GE 2007, 1127:

BGB §§ 858, 862

Unterbrechung der Wasserversorgung für Wohnraummieter

Leitsatz

Nach Beendigung des Wohnraummietverhältnisses darf der Vermieter die Wasserversorgung unterbrechen; eine Besitzstörung liegt darin nicht.

AG Hohenschönhausen, Beschluß vom 10. Juli 2007 - 9 C 120/07 -

Aus den Gründen: Der Antrag auf Erlaß einer einstweiligen Verfügung war gemäß § 937 Abs. 2 ZPO ohne mündliche Verhandlung zurückzuweisen. Dem Antragsteller steht kein Verfügungsanspruch gemäß §§ 935, 936, 916 Abs. 1 ZPO zu.

Die Unterbrechung der Wasserversorgung durch die Antragsgegner stellt keine Besitzstörung im Sinne einer verbotenen Eigenmacht gemäß der §§ 862, 858 BGB dar.

Mit der Beendigung des Mietverhältnisses entfiel die Pflicht der Antragsgegner zur Gewährung des Gebrauchs der Mietsache. Damit entfiel auch die Pflicht zur Erbringung der vertraglich geschuldeten Nebenleistungen wie der Wasserversorgung mit der Folge, daß die Antragsgegner grundsätzlich die Nebenleistungen einstellen konnten (vgl. auch KG, Urteil vom 8.7.2004 - 12 W 21/04 -, zitiert aus juris, so auch Palandt/Bassenge, BGB, 66. Aufl. 2007, § 862 Rz. 4; a.A. LG Berlin, Urteil vom 28.11.2006 - 65 S 220/06 = GE 2007, 150). Denn hierdurch wird der Mieter zwar im Gebrauch der Mietsache, zu dem er nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht mehr berechtigt ist, beeinträchtigt, sein tatsächlicher Besitz an der Mietsache wird hierdurch aber nicht gestört. Die Einstellung der Nebenleistung ist somit keine Einwirkung, sondern eine bloße Gebrauchshinderung ohne Einwirkung auf die Sachherrschaft an sich (KG, a.a.O.).

Eine andere rechtliche Beurteilung rechtfertigt sich - entgegen der Ansicht des Antragstellers - auch nicht daraus, daß es sich vorliegend um ein Wohnraummietverhältnis handelte. Konkrete Umstände, die im vorliegenden Fall ein besonderes Schutzbedürfnis des Wohnraummieters, der trotz eigener Kündigung unberechtigt in der Wohnung verbleibt, gegenüber dem Gewerberaummieter begründen und somit eine andere Beurteilung rechtfertigen, sind nicht zu erkennen. Insoweit hat der Antragsteller auch keine über die bloßen, mit der Sperrung der Wasserzufuhr verbundenen Unannehmlichkeiten hinausgehenden Umstände vorgetragen.

Sonderfall - Vermieter hat Zahlungsrückstände bei Energieversorger

Das OLG Brandenburg hat am 27.8.2007 zum Aktenzeichen 7 W 82/07 laut einer Pressemitteilung des Gerichts die Sperrung der Fernwärmeversorgung gestattet, wenn der Vermieter in erheblichen Zahlungsrückstand geraten ist. Hier der Text der Pressemeldung:

Stadtwerke dürfen die Fernwärmeversorgung für ein Haus sperren, wenn der Vermieter wegen einer seiner Auffassung nach unbilligen Preiserhöhung die Rechnungen nicht vollständig bezahlt hat. Die Einstellung der Fernwärmeversorgung kann zwar für die betroffenen Mieter eine unzumutbare Härte darstellen. Hierauf müssen die Stadtwerke aber keine Rücksicht nehmen, weil ihr Vertragspartner allein der Vermieter ist.

Der Sachverhalt:

Bei der Antragsgegnerin handelt es sich um die örtlichen Stadtwerke, die mehrere Mietshäuser der Antragsgegnerin mit Fernwärme beliefern. Die Antragstellerin hielt die Preiserhöhungen der Antragsgegnerin seit dem 1.10.2005 für unbillig und bezahlte daher die Jahresabrechnung 2006 und die Abschlagszahlungen für die Monate März bis Juni 2007 nicht vollständig. Hierdurch entstand ein Zahlungsrückstand von 10.000 Euro.

Die Antragsgegnerin drohte zunächst ohne Erfolg die Versorgungseinstellung an und sperrte sodann die Fernwärmeversorgung. Der hiergegen gerichtete Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung hatte keinen Erfolg.

Die Gründe:

Die Antragsgegnerin war angesichts der hartnäckigen Zahlungsverweigerung der Antragstellerin zur Sperre der Fernwärmeversorgung berechtigt.

Im Streitfall kann dahinstehen, ob Kunden bei unbilligen Preiserhöhungen der Stadtwerke zur Kürzung ihrer Zahlungen berechtigt sind. Denn die Antragstellerin hat nicht bewiesen, dass überhaupt eine ermessensabhängige Preiserhöhung stattgefunden hat, da sie mit der Antragsgegnerin eine automatische Preisanpassungsklausel vereinbart hat. Gegen eine unbillige Preiserhöhung spricht zudem, dass die Antragsgegnerin ihre Preise zum 1.10.2005 um weniger als fünf Prozent angehoben hat, während gleichzeitig die Preise für Erdgas, woraus die Fernwärme teilweise erzeugt wird, um zehn Prozent gestiegen sind. Die Sperre der Fernwärmeversorgung stellt für die Antragstellerin auch keine unzumutbare Härte dar. Anders ist dies zwar für die unmittelbar von der Sperre betroffenen Mieter zu beurteilen. Hierauf muss die Antragsgegnerin aber keine Rücksicht nehmen, da ihre Vertragspartnerin allein die Antragstellerin ist.